Lampu Merah Program DP 0%

Selamat kepada Gubernur dan Wakil Gubernur DKI Jakarta terpilih, Anies Baswedan dan Sandiaga Salahuddin Uno. Warga DKI telah memberikan amanat yang sangat besar bagi Anies-Sandi untuk memimpin Jakarta ke arah yang lebih baik lagi.

Banyak program sudah coba ditelisik dan ditelusuri oleh pemimpin baru Jakarta ini. Program OK-OCE terlihat memiliki potensial untuk memperkuat ekonomi kerakyatan di DKI Jakarta dengan membawa semangat kewiraswastaan ke tengah masyarakat Jakarta (Source: jakartamajubersama). Program KJP plus yang menuai kontroversi sebelumnya juga pada dasarnya baik walaupun sangat direkomendasikan bila program tersebut melewati beberapa revisi agar menjadi kebijakan yang lebih tertarget dengan baik.

Akan tetapi, ada satu kebijakan yang menjadi sorotan bukan hanya bagi rakyat Jakarta tetapi juga bagi banyak pihak di level nasional. Kebijakan perumahan dengan DP 0% yang diusulkan oleh Anies-Sandiaga sukses membuat pengamat ekonomi, pemerintahan, dan pelaku usaha menajamkan kaca mata membaca mereka. Pasalnya, kebijakan yang diusulkan pasangan pemimpin baru ini memiliki implikasi hingga ke dalam stabilitas sistem perbankan dan ekonomi Indonesia bila benar akan dilaksanakan sesuai dengan tata cara yang selama ini telah mereka sampaikan.

Apa Sih Program Rumah DP 0% Itu?

Program rumah dengan DP 0% adalah kebijakan usulan Anies-Sandi untuk memudahkan rakyat Jakarta yang kurang mampu dalam mendapatkan hak milik hunian. Sepanjang masa kampanye, program DP 0% yang digadang-gadang oleh pasangan Anies-Sandi terus berubah bentuknya. Sebagai acuan, artikel ini akan menggunakan syarat dan prasyarat yang dikutip dari Detik sebagai acuan. Berikut adalah ringkasan program DP 0%:

Sasaran:

Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan gaji di bawah Rp 7 juta/bulan

Bentuk:

Rumah susun

Jenis Kepemilikan:

Hak milik

Fasilitas:

  • KPR dengan Plafon sampai Rp 350 juta
  • Talangan DP KPR sampai Rp 53 juta
  • Tenor KPR 30 tahun
  • Subsidi bunga KPR menjadi hanya 5%

Syarat Finansial:

Menabung Rp 2,3 juta/bulan selama 6 bulan di Bank DKI

Biaya Tanggungan

  • Cicilan 2,3 juta/bulan selama masa cicilan KPR
  • Biaya perawatan, listrik, dan air
  • Biaya transportasi

 

Lampu Merah

Walaupun program ini terlihat berpihak pada rakyat dan terdengar bagus, sayangnya ada beberapa masalah ekonomi fundamental yang menghantui prospek berjalannya program ini.

1. DP 0% Berarti Cicilan yang Lebih Tinggi

Mungkin anda pernah mendengar istilah “Tidak ada makan siang gratis”. Perumpamaan ini sangat jelas adanya dalam ilmu ekonomi. Selalu ada konsekuensi dan biaya (baik itu eksplisit ataupun implisit) dari semua keputusan yang anda pilih.

Secara fundamental, Down Payment (DP) digunakan sebagai penyedia pinjaman (seperti bank, dll) sebagai sebuah “bantal” bagi mereka untuk menghadapi risiko di mana peminjam gagal membayar hutangnya.

Ketika jaminan ini dihilangkan, maka paparan risiko bagi penyedia pinjaman meningkat dengan drastis. Dengan begitu, langkah paling logis yang biasa akan mereka ambil adalah meningkatkan suku bunga cicilan bagi para peminjam. Konsep ini dinamakan Risk Premium dalam ilmu ekonomi, di mana penyedia pinjaman meminta kompensasi lebih untuk risiko investasi yang lebih besar (Source: Stanford). Dan bila selama ini anda bertanya-tanya mengapa suku bunga kartu kredit begitu tinggi, jawabannya adalah karena konsep ini. Kebanyakan kartu kredit tergolong dalam jenis pinjaman tanpa jaminan, sehingga penyedia kartu kredit akan membebankan biaya yang besar untuk keterlambatan dalam membayar. Hal yang sama akan terjadi pada agunan perumahan bila DP yang dijaminkan tidak ada atau terlalu kecil.

Mungkin anda berpikir bahwa ini bukanlah sebuah masalah, toh Anies-Sandi menjanjikan adanya talangan DP dari pemerintah hingga Rp 53 juta. Sekarang bila kita mengasumsikan bahwa harga hunian adalah Rp 350 juta, maka talangan Rp 53 juta bernilai sekitar 15% dari total harga rumah. Akan tetapi, bila kita melihat pasar pembiayaan perumahan, DP yang diminta oleh perusahaan-perusahaan ini dapat berkisar hingga 30% bila kita mengikutsertakan pembiayaan dari Bank Syariah. Dengan begitu, ada sebuah jurang di antara permintaan dan penawaran pasar yang harus diisi oleh pemerintah. Tentunya, untuk mengisi jurang ini tidaklah murah, dan APBD Jakarta harus mengalami perombakan besar-besaran untuk dapat membiayai program ini. Dan sangat mungkin bila APBD Jakarta tidak cukup untuk membiayai ini.

Ringkasan APBD DKI Jakarta Tahun 2017 (Source: infopintar.com)

 

2. Berpotensi Menggoyangkan Stabilitas Ekonomi Indonesia

Pada dasarnya, berbagai prasyarat dari penyedia dana yang banyak dan berbelit-belit adalah usaha dari mereka untuk membedakan peminjam yang layak atau tidak. Dalam ilmu ekonomi, masalah ini sering disebut juga sebagai “The Market for Lemons Problem” (Akerlof, 1970) di mana di kasus ini, penyedia dana tidak memiliki informasi latar belakang peminjam sebanyak yang dimiliki oleh peminjam itu sendiri.

Masalah yang timbul dengan dibongkarnya saringan ini adalah penyedia dana kemudian menjadi tidak tahu apakah peminjam yang mengajukan permintaan pinjaman kepada perusahaan adalah layak atau tidak. Peminjam yang tidak layak (tidak dapat membayar cicilan) juga memiliki insentif yang lebih banyak untuk mengajukan permohonan pinjaman kepada bank, karena mereka tahu bahwa permohonan pinjaman mereka akan lebih mungkin disetujui dengan adanya peraturan baru dari pemerintah. Ditambah lagi, ada sebuah masalah yang dinamakan “moral hazard” ketika uang si pembeli rumah tidak banyak porsinya dalam pendanaan rumah tersebut. Sebagai contoh, pembeli rumah menjadi lebih terbuka dengan skenario bahwa rumahnya akan disita bila dia gagal bayar. Ini dikarenakan dari sisi si pembeli, dia belum keluar duit banyak karena Down Paymentnya ditalangi pemerintah. Singkat kata, konsekuensi dari gagal bayar untuk pembeli rumah menjadi jauh lebih kecil daripada seharusnya.

Yang kemudian berbahaya bagi perekonomian Indonesia adalah apabila terjadi gagal bayar masal karena sistem saringan yang kurang baik. Parahnya lagi, dalam beberapa kasus, gagalnya satu institusi finansial saja dapat menyebabkan krisis perbankan. Benar adanya bahwa bank juga dapat menyita hunian dari orang yang gagal bayar, akan tetapi tetap saja ada permasalahan di mana aset yang didapatkan bank dari hasil sitaan ini sifatnya tidak likuid.

Krisis perbankan dan ekonomi yang terjadi pada tahun 2008 silam juga diawali dengan deregulasi di bidang pembiayaan perumahan di Amerika Serikat. Dengan diperkenalkannya sebuah asset bernama Mortgage Backed Securities, banyak kreditur tidak layak mendapatkan akses ke pendanaan rumah di Amerika Serikat. Hal ini kemudian menimbulkan inflasi harga rumah yang gila-gilaan diikuti dengan jatuhnya harga yang tajam, menyebabkan gagal bayar masal yang menimbulkan krisis perbankan yang kemudian diikuti dengan krisis ekonomi (Source: economicshelp.org). Inilah salah satu mengapa Bank Indonesia memiliki ketetapan minimum Loan to Value Ratio untuk pendanaan asset, termasuk untuk hunian.

Walaupun program Anies-Sandi mewajibkan peminjam untuk secara konsisten menabung Rp 2,3 juta/bulan sebelum program pembiayaan, ini terlihat sangat tidak cukup untuk dapat benar-benar meyakinkan bahwa orang tersebut dapat membayar cicilannya puluhan tahun ke depan.

Dan juga apabila masalah saringan peminjam ini dapat diatasi dengan baik, masih ada satu masalah perekonomian lagi yang harus dihadapi, yaitu sebuah konsep yang dinamakan maturity mismatch. Seperti yang diketahui, Anies-Sandi menjanjikan tenor hingga 30 tahun. Sedangkan dari sisi perbankan, sumber dana bank komersial kebanyakan datang dari pinjaman jangka pendek. Bila perbankan dipaksakan untuk memberikan pinjaman jangka panjang, sedangkan sumber dananya kebanyakan berasal dari pinjaman jangka pendek, maka akan ada masalah besar dalam menjaga likuiditas dan kekuatan dari bank tersebut.

Krisis Perbankan dan Ekonomi Amerika Serikat yang Terjadi pada Tahun 2008 (Source: maevekane.net)

 

3. Gampang Disalahgunakan

Angka cicilan Rp 2,3 juta/bulan pada hakikatnya terbilang sangat besar bagi mereka yang berpenghasilan Rp 7 juta/bulan. Angka yang mencapai lebih dari 30% jumlah penghasilan penduduk perbulan ini tentunya akan merubah drastis kualitas hidup mereka. Dengan begitu, besar kemungkinan warga tidak mau menggunakan haknya mendapatkan hunian dengan program DP 0% Anies-Sandi.

Bagi para spekulan dan oknum tidak bertanggung jawab, hal ini tentunya menimbulkan kesempatan emas bagi mereka. Bisa saja oknum-oknum ini membayar warga yang tidak mau menggunakan haknya sebagai wakil oknum tersebut untuk mendapatkan hunian berharga murah. Bila anda familiar dengan pasar pendanaan rumah di Indonesia, anda pasti tahu bahwa kisaran suku bunga yang ditetapkan biasanya dengan gampang menembus angka dua digit. Tawaran Anies-Sandi yang mematok suku bunga cicilan pada angka 5% jelas menggiurkan untuk banyak pihak.

Sebagai ekstensi dari skenario ini, bila penyelewengan terjadi dalam jumlah masif, maka ada masalah lebih besar lagi yang dapat terjadi. Jumlah dana yang dimiliki oleh institusi-institusi finansial tentunya bukannya tidak terbatas. Dengan meningkatnya permintaan dana dari peminjam, sangat natural bila kemudian suku bunga yang dapat dikatakan sebagai “harga” dari dana ini akan meningkat. Kenaikan suku bunga ini adalah mekanisme pasar untuk mengurangi permintaan pasar ketika permintaan terus meningkat. Akan tetapi, program Anies-Sandi malah mematok suku bunga cicilan di angka yang sangat rendah, yaitu 5% dan tidak dapat naik. Di sisi lain, harga rumah juga akan terus meningkat karena banyaknya permintaan, dan karena harga rumah terus naik, makin banyak orang yang ingin membeli rumah karena dianggap sebagai investasi yang menghasilkan. Skenario terburuk ini akan membuat jebol kantong DKI dengan sangat cepat (dengan asumsi pemerintah bertanggung jawab menjembatani jurang atau gap di pasar) dan berpotensi menimbulkan krisis di pasar perumahan yang sangat mungkin merambat ke pasar lain.

Akhir Kata

Artikel ini tidak bertujuan untuk mendiskreditkan pasangan terpilih Anies dan Sandi. Akan tetapi artikel ini bertujuan untuk menginformasikan publik Indonesia hambatan-hambatan apa saja yang harus dihadapi oleh Anies dan Sandi dalam menjalankan programnya. Tentunya kita berharap Anies-Sandi dapat memimpin Jakarta ke arah yang lebih baik dan berkontribusi untuk perekonomian Indonesia ke depannya. Tapi sebelum itu, banyak perombakan dan evaluasi yang harus terlebih dulu dilakukan oleh segenap tim pemerintahan Anies-Sandi.

Salah Satu Poster Program DP 0% Anies-Sandi (Source: portal-islam.id)

Referensi:
Akerlof, George A. (1970). The Market For “Lemons”: Quality Uncertainty And The Market Mechanism. The Quarterly Journal of Economics 84.3: 488-500.

Tentang Penulis

Aditya Aulia Wibowo

Aditya Aulia Wibowo adalah CEO & Co-Founder dari Jurnal Kebenaran. Aditya yang lulus dengan gelar Bachelor of Social Science in Economics (Hons) memiliki rasa ingin tahu yang besar dalam mekanisme pengambilan keputusan dari kaca mata Behavioral Economics. Aditya percaya bahwa pemahaman tertinggi terhadap suatu isu datang dalam bentuk empati, dan oleh karenanya Aditya menghargai proses diskusi terbuka.